Appello per rivedere l’incarico alla BEI di un piano di social housing a Firenze
Il Comune di Firenze ha sottoscritto un accordo con la BEI (Banca Europea per gli Investimenti) per un piano di social housing.
Sebbene l’amministrazione lo presenti come un primato nazionale per la soluzione della grave emergenza abitativa in città, l’accordo comporta rischi significativi.
In primo luogo, delegare a una Banca un compito istituzionale quale è il piano casa rivolto a chi non può permettersi un alloggio ai prezzi imposti dal mercato appare per lo meno inadeguato rispetto agli obbiettivi sociali dello strumento.
Le esperienze di altre città europee (Lisbona, Dublino, Barcellona, ad esempio) mostrano che l’intervento della BEI tende a spostare l’housing sociale verso fasce del ceto medio in grado di permettersi gli affitti di mercato risultanti, lasciando scoperte le fasce meno solvibili.
La gestione “bancaria” introduce vincoli di sostenibilità economico-finanziaria che possono incidere sulle scelte progettuali e gestionali, orientandole verso criteri di redditività che possono entrare in tensione con gli obiettivi dell’edilizia sociale, soprattutto per le fasce meno abbienti.
Nel caso di Lisbona, la BEI ha finanziato piani che includevano usi commerciali per contribuire al rimborso dei costi dell’abitare. Questo approccio, pur favorendo una certa mixité, ha giustificato profitti privati all’interno di operazioni pubbliche, stimolando gentrificazione, aumento dei prezzi e indebolendo l’effetto calmierante dell’alloggio sociale.
A Firenze c’è un rischio ulteriore: l’assistenza tecnica fornita gratuitamente dalla BEI attraverso lo strumento URBIS. Se il Comune non possiede competenze sufficienti né capacità decisionale forte, la BEI non si limita a prestare i soldi ma può influenzare le scelte progettuali: pur non decidendo direttamente le aree, la sua valutazione di fattibilità economico-finanziaria (bankability) condiziona la progettazione e la gestione degli interventi, trattandoli come frammenti autonomi distaccati dal contesto urbano. Esperienze passate hanno mostrato che questo approccio tende a ignorare le caratteristiche locali, sociali ed ambientali, favorendo soluzioni standardizzate, tecnologie modulari e imprese di costruzione, prevalentemente per ragioni di costo.
A Firenze, la BEI valuta la fattibilità economico-finanziaria di aree chiave indicate dal Comune sulla base del POC attuale, come l’ex caserma Lupi di Toscana, l’area di Castello, e immobili in via Leopardi e via Toselli, nonché eventuali altri immobili di proprietà di enti diversi dal Comune, isolandoli dal resto della città.
Ma è evidente che non si può procedere con il piano vigente, senza cioè rivedere profondamente alcune scelte strategiche: occorre ampliare le aree e i complessi edilizi effettivamente utilizzabili per l’edilizia sociale e correggere l’offerta attuale, lasciata prevalentemente al mercato privato, per garantire che risponda davvero ai bisogni delle fasce più fragili della popolazione.
Inoltre, la qualità del progetto e l’innovazione dei contenuti – con l’individuazione di tipologie abitative nuove, come il co-housing, e a basso costo – possono essere garantite solo attraverso un controllo pubblico competente e articolato, sia sul lato amministrativo sia su quello tecnico-finanziario e progettuale.
In sintesi, pur aumentando il numero di case costruite, affidare ad una grande banca il recupero del ruolo pubblico nell’abitare significa accettare le regole della finanza europea e del mercato che privilegiano bilanci, parametri tecnico-finanziari e redditività rispetto alla reale assistenza sociale.
Per evitare i problemi già emersi e ricondurre questa decisione sotto la regia pubblica, inserendola in una visione complessiva della città, chiediamo con questo appello:
1. Moratoria: sospendere temporaneamente le previsioni sulle aree critiche dove l’attuazione del piano può compromettere la qualità storico-monumentale o altri obiettivi di interesse collettivo.
2. Variante di salvaguardia: durante la moratoria, predisporre una variante che anticipi una nuova visione della città centrata sulla tutela del patrimonio pubblico e sul soddisfacimento dei fabbisogni sociali (casa e servizi). La variante dovrebbe articolarsi in tre passaggi:
a. Censimento del patrimonio: mappatura pubblica, aperta e aggiornata, anche attraverso il contributo dei cittadini e dei consigli di quartiere.
b. Individuazione dei beni comuni: classificazione dei beni rilevanti per l’interesse collettivo, distinguendoli da quelli trasformabili, per impedire che altri enti proprietari possano alienare o trasformare in modi impropri i beni posseduti.
c. Progetto urbanistico: definizione di un organico assetto spaziale del sistema delle aree in moratoria che privilegi il riuso e il recupero del patrimonio esistente, rispondendo ai bisogni abitativi, sociali e ambientali e integrando le aree nel contesto urbano. In questo ambito si elaborerà il Piano Casa incentrato prioritariamente sull’ERP (edilizia residenziale pubblica), con l’obiettivo di dare concreta risposta al fabbisogno esistente, sull’ERS (edilizia residenziale sociale, anch’essa finanziata dal pubblico) e sugli alloggi pubblici per studenti, prestando attenzione anche al tema degli alloggi/foresterie per lavoratori fuori sede. L’ERS sarà a permanente proprietà pubblica e la quota di ERC (edilizia residenziale convenzionata realizzata da privati) prevista per le aree di trasformazione con SE (superficie edificabile) superiore al 2.000 mq. dovrà sempre venire effettivamente realizzata anziché essere sostituita da monetizzazione. I canoni calmierati saranno permanenti. Per le modalità di realizzazione di importanti interventi di recupero e rifunzionalizzazione di immobili e complessi edilizi qui si richiamano in toto i principi e le metodiche operative che hanno guidato l’intervento delle Murate.
I risultati dello studio della BEI saranno utilizzati per la realizzazione degli obiettivi del Piano casa.
3. Commissione di Garanzia e Monitoraggio: nomina di una commissione composta da tecnici indipendenti indicati dalle associazioni e dai consigli di quartiere cittadini.
Tale Commissione dovrà agire come strumento di informazione e trasparenza democratica, supportando l’amministrazione nell’elaborazione degli strumenti. Avrà in particolare il compito di monitorare l’evoluzione dell’incarico alla BEI, coordinare le iniziative, segnalare le criticità emergenti e proporre soluzioni correttive basate sui reali fabbisogni sociali, evitando che il piano casa diventi un’operazione puramente finanziaria a porte chiuse su frammenti separati della città.
Solo ripristinando una regia pubblica partecipata attraverso questi tre strumenti potremo evitare con certezza che l’emergenza abitativa affidata alla BEI si trasformi in una operazione speculativa mascherata da bene comune.
Le firme
